Recours contre un Courtier Immobilier pour Fautes, Erreurs et Négligence : Comment être Indemnisé?

Vous avez engagé un courtier immobilier pour vous assurer que votre transaction immobilière se déroule sans mauvaises surprises. Malgré la commission qui s’élève à plusieurs milliers de dollars, vous vous êtes dit que l’investissement en valait la peine.

 

Quelques semaines ou mois après la signature de l’acte de vente chez le notaire, vous découvrez un problème inattendu en lien avec la propriété ou la transaction. Après une enquête de votre part, il est révélé que la problématique aurait dû être anticipée ou écartée par un des agents d'immeuble impliqués. Dans certains cas, les actes du courtier ont même créé le problème.

 

Vous réalisez donc que le courtier immobilier a commis une faute, a été négligent, vous a caché de l’information ou vous a même menti. Ceci arrive malheureusement trop souvent lorsqu’un courtier désire à tout prix finaliser une transaction. Dans le présent article, nous vous expliquerons les obligations d’un agent d’immeuble, ainsi que vos droits de recours contre un courtier fautif. Vous pourrez ainsi faire valoir vos droits et obtenir un dédommagement.

 

Vous voulez formuler une réclamation dès maintenant contre un courtier immobilier? Envoyez une lettre de mise en demeure par avocat pour un prix fixe sans mauvaises surprises – Aucun déplacement requis!

 

Vous pouvez naviguer rapidement vers les sections qui vous intéressent en utilisant les liens ci-dessous (nous vous recommandons de lire l'article en entier!) :

1) Responsabilité professionnelle d'un courtier immobilier ou agent d'immeuble 2) Porter plainte : les obligations déontologiques d'un courtier immobilier 3) Fautes, erreurs ou négligence de la part d'un courtier immobilier 4) Comment envoyer une mise en demeure au courtier immobilier? 5) Comment déposer une demande en justice contre un agent d'immeuble?

1) La responsabilité professionnelle d’un courtier immobilier

Un agent d’immeuble a l’obligation de rendre ses services de manière compétente, diligente et prudente. Il doit donc faire toutes les vérifications requises afin de conseiller adéquatement ses clients. Un courtier immobilier doit également veiller aux meilleurs intérêts de ses clients, tout en s’assurant d’agir de manière professionnelle et intègre avec toutes les parties à une transaction. Notez que ceci est loin d’être une liste exhaustive.

 

Pour déterminer si un courtier immobilier a commis une faute professionnelle qui engage sa responsabilité, il faut normalement se poser la question suivante :

 

« Qu’aurait fait un courtier immobilier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances? »

 

Si un courtier immobilier « normalement prudent et diligent » aurait agi de manière différente, il est possible que le courtier immobilier ait commis une faute professionnelle. La responsabilité civile du courtier pourrait donc être engagée.

 

Une série d’obligations additionnelles s’appliquent au courtier immobilier. Celui-ci doit notamment s’assurer de respecter les clauses et modalités du contrat de courtage signé avec ses clients. À défaut de respecter le contrat de courtage, la responsabilité du courtier pourrait être engagée. Le courtier doit également s’assurer de respecter toutes ses obligations déontologiques.

 

Vous savez déjà que la responsabilité professionnelle de votre courtier est engagée? Passez immédiatement à l'étape de la mise en demeure.

2) Porter plainte contre un courtier : les obligations déontologiques d’un courtier immobilier

Les activités des courtiers immobiliers sont encadrées par des règles déontologiques. Ces règles déontologiques encadrent comment un courtier immobilier doit se comporter à l’égard de tous. Ceci inclut ses clients, les autres parties à une transaction, les autres courtiers et le public en général.

 

Les règles déontologiques des courtiers immobiliers prévoient notamment ce qui suit :

 

• Le courtier a l’obligation d’agir conformément aux usages et aux règles de l’art.

• Le courtier a l’obligation de vérifier les informations qu’il communique aux parties et au public.

• Le courtier doit remplir son devoir de conseil, incluant en recommandant l’obtention de l’avis d’un expert.

• Le courtier a le devoir d’agir avec prudence et diligence.

• Le courtier doit faire preuve de disponibilité raisonnable.

• Le courtier a l’obligation d’informer avec objectivité toutes les parties à une transaction.

• Le courtier a l’obligation de ne pas se placer en situation de conflit d’intérêts.

• Etc.

 

Les obligations déontologiques sont prévues de façon exhaustive dans la Loi sur le courtage immobilier, le Règlement sur les conditions d’exercice et la jurisprudence applicable.

 

Vous pouvez déposer une plainte déontologique contre un courtier n’ayant pas respecté ses obligations. Cette plainte devra être faite auprès de l’OACIQ (Organisme d’Autorèglementation du courtage immobilier du Québec). Notez qu’une plainte déontologique ne vous permettra pas d’obtenir une indemnisation monétaire : le courtier pourra cependant subir des conséquences disciplinaires. Pour obtenir une indemnisation monétaire, il faudra entamer des procédures au civil telles que décrites plus loin dans cet article.

3) Fautes professionnelles, erreurs et négligence d’un courtier immobilier

Voici quelques exemples de fautes professionnelles qui peuvent être commises par un agent d’immeuble :

 

• Vous achetez un immeuble : votre courtier omet de vous dévoiler une problématique qui lui fut révélée par les vendeurs ou leur courtier. Conséquence : vous payez trop cher pour une résidence affectée par un tel problème.

• Vous vendez un immeuble : votre courtier omet de dévoiler aux acheteurs une problématique que vous lui aviez dénoncé. Conséquence : les acheteurs vous poursuivent pour vices cachés.

• Un courtier vous fournit des informations fausses ou trompeuses.

• Un courtier vous transmet sciemment une déclaration du vendeur erronée ou trompeuse.

• Votre courtier est en conflit d’intérêts, omet de le dévoiler et n’agit pas en vos meilleurs intérêts.

• Votre courtier néglige de vous fournir les conseils requis.

• Etc.

 

Pour que la responsabilité professionnelle du courtier soit engagée, il faut que sa faute ou sa négligence vous ait causé des dommages. Il faudra donc être en mesure de prouver, par exemple, que le prix de vente aurait été différent si le courtier n’avait pas commis une telle faute. Si votre courtier a agi de manière fautive, mais que ceci n’a pas eu d’impact réel, vous ne pourrez lui réclamer un dédommagement.

 

Un courtier a commis une faute et ceci vous a causé des dommages? Sa responsabilité professionnelle risque d’être engagée. Vous pourrez donc passer à l’étape de la mise en demeure pour formuler une réclamation monétaire.

4) Envoyer une mise en demeure à un agent d’immeuble

Vous voulez formuler une réclamation contre un courtier immobilier? La mise en demeure permet d’aviser formellement le courtier que sa responsabilité professionnelle est engagée.

 

Dans la mise en demeure, vous pourrez réclamer une indemnisation monétaire pour les dommages causés. Vous devrez y expliquer les fautes qui sont reprochées au courtier et détailler comment ces fautes vous ont causé des dommages. Une mise en demeure prévoit habituellement un délai pour y faire suite, souvent 10 jours, sans quoi des procédures judiciaires seront déposées.

 

Vous voulez de l’aide pour la rédaction de la mise en demeure? Faites préparer votre mise en demeure par un avocat pour un prix fixe sans mauvaises surprises – Aucun déplacement requis!

 

Le courtier immobilier devra ensuite informer son assureur qu’il a reçu une lettre de mise en demeure. L’assureur du courtier enclenche normalement un processus d’enquête pour vérifier si votre réclamation est fondée. L’assureur peut ensuite décider de vous formuler une offre de règlement ou choisir de nier que le courtier est fautif d'une quelconque manière.

 

Si vous êtes insatisfait de la réponse de votre courtier ou de son assureur, vous pourrez passer à l’étape de la demande en justice. Il s’agit du début des procédures judiciaires officielles.

5) Déposer une demande en justice contre un agent d’immeuble

Le dépôt d’une demande en justice enclenche la poursuite contre le courtier immobilier. Il s’agit de l’étape ultime à franchir si la mise en demeure et les négociations n’ont pas permis de régler le dossier à l’amiable.

 

Pour toute réclamation de 15 000 $ ou moins, vous pourrez déposer une demande devant la division des petites créances. Il s’agit du moyen le plus simple et abordable de faire valoir vos droits. Vous pouvez obtenir l’aide d’un avocat pour rédiger une demande en justice professionnelle ou choisir de préparer votre demande par vous-même.

 

Pour les réclamations de plus de 15 000 $, vous devrez déposer une demande en justice en Cour du Québec (chambre civile) ou en Cour supérieure. Notez que de telles démarches sont beaucoup plus complexes et nécessiteront le soutien plus poussé d’un avocat.

 

Dans tous les cas, vous devrez prouver que le courtier a commis une faute et que cette faute est à la source de vos dommages. Votre fardeau de preuve ne change pas que vous soyez aux petites créances ou en Cour supérieure. Une consultation avec un avocat peut vous aider à déterminer la force de votre dossier.

 

Nous espérons que le présent article vous aidera à faire valoir vos droits. Bien que la majorité des courtiers immobiliers constituent un atout indispensable dans une transaction immobilière, vous avez peut-être eu le malheur de tomber sur le mauvais courtier.

 

Questions? Commentaires? N’hésitez pas à laisser un commentaire au bas de la page ou à nous écrire!

 

Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.