Vices Cachés dans une Maison : Vos Droits et Recours au Québec!

Vous venez de découvrir des mauvaises surprises dans votre maison? Avec le prix de l’immobilier au Québec, personne n’a envie d’investir des milliers de dollars de plus que prévu dans leur maison. Que ce soit de la moisissure, des fissures dans les fondations, un drain français non-conforme ou tout autre problème, sachez que vous pourriez avoir un recours contre votre vendeur.

 

Il existe de nombreuses croyances populaires (souvent fausses!) lorsque nous parlons de vices cachés. Dans cet article, nous vous expliquerons en détail quoi faire lorsque vous découvrez un vice caché dans votre maison. Certaines étapes sont obligatoires et on n’y pense pas tout le temps! Assurez-vous de bien lire l’article en entier pour éviter de perdre vos droits.

 

Vous avez besoin d’aide pour faire valoir vos droits contre le vendeur de votre maison? Faites analyser votre dossier et envoyez une mise en demeure par avocat – Aucun déplacement requis!

 

Vous pouvez naviguer rapidement vers les sections qui vous intéressent en utilisant les liens ci-dessous (nous vous recommandons de lire l'article en entier!) :

1) Qu'est-ce qu'un « vice caché » dans une maison? 2) Est-ce obligatoire de faire inspecter une maison avant l'achat? 3) Maison vendue "sans garantie" ou "aux risques et périls de l'acheteur" 4) Exemples de vices cachés dans une maison (les plus fréquents) 5) Que faire après la découverte de vice caché dans une maison? Étape #1 : Dénoncer le vice au vendeur (par écrit!) Étape #2 : Envoyer une lettre de mise en demeure Étape #3 : Déposer une demande en justice

1) Qu’est-ce qu’un « vice caché » dans une maison?

La garantie contre les « vices cachés » est prévue dans le Code civil du Québec. Cette garantie, plus précisément appelée la « garantie de qualité », vous protège lorsque vous achetez une maison avec des vices cachés.

 

Mais comment déterminer si un problème se qualifie de vice caché? L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit expressément ce qui suit :

 

Article 1726 : Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.   Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

 

Nous savons que l’article de loi n’est pas facile à comprendre! En plus, il existe une série de règles et d'exceptions qui ont été développées dans la jurisprudence.

 

Pour plus de clarté, voici les critères qui doivent être remplis pour qu’un problème dans votre maison soit qualifié de vice caché :

 

• Le vice n’était pas apparent. Il ne pouvait pas être découvert par un acheteur raisonnablement prudent.

• Vous ne connaissiez pas l’existence du vice. Si le vendeur vous a averti qu’il existait une problématique quelconque, vous ne pourriez pas ensuite alléguer qu’il s’agit d’un vice caché.

• Le vice était existant le jour de la vente de la maison. Le vice ne peut pas être lié à un problème qui s’est développé alors que vous étiez propriétaire.

• Le vice rend votre maison impropre à l’usage ou réduit son utilité à un tel point que vous n’auriez pas accepté de payer un si haut prix.

 

Si le vice découvert dans votre maison remplit tous les critères ci-dessus, vous avez probablement un recours pour vices cachés. En cas de doute, une consultation avec un avocat peut vous aider à déterminer si vous avez un recours ou non.

 

Contrairement à la croyance populaire, le vendeur n’a pas besoin d’avoir « caché » le problème pour en être tenu responsable! Tant que le vice satisfait les critères mentionnés plus haut, vous avez un recours pour vices cachés. Un vendeur peut donc être tenu responsable pour une problématique qui affectait la maison, même s’il ne savait pas que le problème existait. Pour plus de détails, vous pouvez consulter notre article complet sur les étapes après la découverte d’un vice caché.

2) Est-ce obligatoire de faire inspecter une maison?

Il n’est pas obligatoire de faire inspecter une maison par un inspecteur avant l’achat. Il suffit de démontrer que le problème ne pouvait pas être détecté par un « acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert ». Ceci est prévu à la fin de l’article 1726 du Code civil du Québec.

 

Vous pourriez donc avoir un recours pour vices cachés même si vous n’avez pas fait inspecter la maison. Bien sûr, il est fortement recommandé de faire inspecter une résidence avant l’achat. Dans certains cas, la présence de signes ou d’indices inquiétants dans une résidence devrait vous pousser à faire inspecter la maison par un expert. Autrement, un juge pourrait être d’avis que vous n’avez pas agi à titre d’acheteur prudent et diligent.

3) Maison vendue « aux risques et périls de l’acheteur » ou « sans garantie légale »

Vous avez acheté une maison sans garantie légale? Si tel est le cas, une mention à cet effet devrait être prévue dans votre acte de vente notarié. Lorsque vous achetez un immeuble sans garantie légale, vous renoncez à vos recours fondés sur la garantie légale de qualité (garantie contre les vices cachés).

 

Vous conservez cependant un recours si votre vendeur vous a menti, vous a induit en erreur, vous a fait de fausses représentations ou vous a camouflé des vices dont il connaissait l’existence. Votre recours ne serait alors pas fondé sur la notion de vices cachés, mais plutôt de dol ou de vice de consentement. Un tel recours est plus difficile à gagner puisqu’il faut prouver que votre vendeur a agi de mauvaise foi.

 

Vous voulez savoir si vous avez un recours, même avec une vente faite « sans garantie légale »? Contactez-nous pour plus d’information sur nos consultations juridiques par téléphone à prix fixe!

4) Exemples de vices cachés dans une maison

Voici quelques problèmes qui pourraient être considérés des vices cachés dans une maison :

• Des fissures dans les fondations

• Des moisissures ou de la pourriture derrière les murs ou sous les planchers

• Une infestation de rats ou de fourmis charpentières

• Des infiltrations d’eau au sous-sol ou par le toit

• Une fosse septique non fonctionnelle ou non-conforme

• Une thermopompe ou du chauffage qui ne fonctionne pas

• De l’humidité excessive dans la maison ou le grenier

• Un drain français ou drain de fondation non fonctionnelle

• Des tuyaux de plomberie non conformes qui causent des dégâts d’eau

• Etc.

 

Rappelons que dans les exemples ci-dessus, tous les critères du « vice caché » doivent être satisfaits! Par exemple, la présence de pyrite dans les fondations ne sera pas jugée un vice caché si le vendeur vous avait remis un rapport qui mentionnait la pyrite au sous-sol. Bien qu’il s’agisse d’un problème important, celui-ci vous avait été communiqué avant la vente.

5) Que faire lorsqu'on découvre un vice caché dans une maison?

Suite à la découverte d’un vice caché, il est important de ne pas agir trop rapidement pour éviter de perdre vos droits. Dans la très grande majorité des cas, il faut dénoncer le vice au vendeur (par écrit) et lui envoyer une mise en demeure avant de commencer les travaux correctifs. Il existe des exceptions à cette règle, mais vous prenez toujours un risque important si vous débutez les travaux avant d’avoir mis en demeure le vendeur.

 

Vous trouverez ci-après les étapes à suivre suite à la découverte d’un vice caché. Chaque étape est importante pour vous assurer de conserver votre droit de recours. Pour plus de détails sur les recours d’un acheteur, vous pouvez consulter notre article complet sur le sujet.

A) Dénoncer le vice au vendeur (par écrit!)

La première étape sera de dénoncer la découverte du vice au vendeur. Cette obligation est prévue à l’article 1739 du Code civil du Québec :

 

Article 1739 : L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.   Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

 

La dénonciation du vice doit obligatoirement être faite par écrit. Il ne sera pas suffisant d’appeler le vendeur pour lui faire part de votre découverte. Assurez-vous d’envoyer un avis de dénonciation formel au vendeur et d’obtenir une preuve de livraison. Une lettre par courrier recommandé, par huissier ou par courriel (dans certains cas) pourrait fonctionner.

 

Le vice doit également être dénoncé au vendeur dans un « délai raisonnable ». Il existe une zone grise à savoir ce que constitue un « délai raisonnable ». Pour ne pas prendre de chance, dénoncez le vice dès que possible après sa découverte.

 

L’avis de dénonciation vise à permettre au vendeur d’être informé, dès que possible, que sa responsabilité pourrait être engagée. Le vendeur aura alors la chance d’aller constater le vice par lui-même et de faire les démarches requises (obtenir des soumissions, faire inspecter le problème par un expert, etc.)

 

S'il s'agit d'une problématique qui était apparente au moment de l'achat, vous derviez également impliquer votre inspecteur préachat. En effet, votre inspecteur en bâtiment pourra être tenu responsable des vices apparents qu'il n'a pas rélevé lors de son inspection. Pour plus de détails, consultez notre article sur la responsabilité de votre inspecteur.

 

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B) Envoyer une lettre de mise en demeure

Dans bien des cas, la dénonciation par écrit des vices peut être intégrée à la lettre de mise en demeure. Il n’est donc pas toujours nécessaire d’envoyer deux lettres différentes.

 

La mise en demeure avise formellement le vendeur qu’il sera tenu responsable des vices cachés découverts dans la maison. À ce stade-ci, vous avez probablement une meilleure idée des problématiques et du coût pour réparer celles-ci. Vous pouvez donc aviser le vendeur du coût estimé pour corriger les vices et lui transmettre les soumissions pertinentes.

 

Dans la mise en demeure, vous pourrez exiger que les travaux correctifs dans votre maison soient pris en charge par le vendeur. Vous pourrez également aviser le vendeur qu’il sera poursuivi pour le coût des travaux correctifs s’il refuse de les prendre en charge. Un délai est normalement prévu, sans quoi le vendeur s’expose à des procédures judiciaires. Consultez notre article complet pour plus de détails sur la mise en demeure pour vices cachés.

 

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C) Déposer une demande en justice contre le vendeur

Malgré la mise en demeure, votre vendeur refuse de payer pour les vices cachés dans votre maison? La prochaine étape sera le dépôt d’une demande en justice contre le vendeur.

 

Pour toute réclamation de 15 000 $ ou moins, vous pouvez déposer une demande devant la division des petites créances. Il s’agit du moyen le plus simple et abordable de faire valoir vos droits en Cour. Les avocats ne sont pas permis le jour du procès : ce sera donc vous contre votre vendeur lui-même.

 

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Sachez que vous pouvez accepter de réduire votre réclamation à 15 000 $, même si vos dommages sont plus élevés. Ceci peut vous permettre d’économiser des milliers de dollars en honoraires d’avocat : il vaut donc la peine de faire ses calculs. Pour plus de détails sur la demande pour vices cachés, consultez notre article complet sur le sujet.

 

Pour toute réclamation de plus de 15 000 $, vous devrez déposer votre demande devant la Cour du Québec (chambre civile) ou la Cour supérieure. Les démarches judiciaires y sont beaucoup plus complexes et vous aurez besoin d’être représenté par avocat pour vous y retrouver. Chez Assistance Créances, nous n’offrons pas de services de représentation devant les tribunaux. Nous avons cependant préparé un article avec des trucs pour trouver le bon avocat (au meilleur prix possible)!

 

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Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.