Loyer Impayé ou en Retard : Droits et Recours au Québec

Lorsque le locataire ne paie pas son loyer, il manque à l’une de ses obligations les plus importantes en vertu du bail d'habitation. C’est pourquoi des dispositions bien précises du Code civil du Québec encadrent le paiement du loyer. La loi prévoit également des recours précis pour le propriétaire en cas de retard ou de non-paiement du loyer.

 

Des circonstances particulières dans la vie personnelle du locataire peuvent faire en sorte qu’il est plus difficile de payer le loyer, mais ce n’est malheureusement pas au propriétaire d’en assumer les conséquences. De son côté, le propriétaire compte également sur le montant du loyer pour couvrir ses propres dépenses par rapport au logement (paiement hypothécaire, taxes, entretien, etc.).

 

Alors que faire lorsque le locataire ne remplit pas sa part du marché? Nous aborderons d’abord ce que prévoit le droit québécois en matière de paiement du loyer et les recours qui s’offrent au propriétaire en cas de défaut de paiement. Ensuite, nous explorerons les différentes options qui se présentent au propriétaire pour recouvrir les sommes qui lui sont dues. 

 

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Vous pouvez utiliser les liens ci-dessous pour naviguer rapidement vers la section qui vous intéresse (nous vous recommandons cependant de lire l'article en entier!) :

1) Le loyer n'a pas été payé à la date prévue 2) Le loyer n'a pas été payé en entier (paiement partiel) 3) Le loyer n'a pas été payé depuis plus de 3 semaines 4) Le loyer est souvent ou toujours payé en retard 5) Recours du propriétaire en cas de non-paiement ou retard de loyer

1) Le loyer n'a pas été payé à la date prévue par le bail

L’article 1903 du Code Civil du Québec vise précisément la date de paiement du loyer : 

 

« Article 1903 : Le loyer convenu doit être indiqué dans le bail. Il est payable par versements égaux, sauf le dernier qui peut être moindre; il est aussi payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement. »

 

Il faut donc toujours vérifier ce qui a été convenu entre le propriétaire et le locataire au bail de logement. Ceci vous permettra de confirmer :

 

• Le montant du loyer;

• La fréquence de paiement du loyer (par mois, par semaine, autre);

• La date de paiement du loyer, plus précisément la date prévue du premier paiement (ou du premier terme) et la date prévue des autres paiements (ou des autres termes);

• Le mode de paiement (argent comptant, chèque, virement bancaire électronique, remise de chèques postdatés, autre);

• Le lieu de paiement (si rien n'est prévu à ce sujet, la remise de l'argent comptant ou du chèque doit se faire au domicile du locataire). 

 

Ainsi, un bail de logement conclu entre un locataire et un propriétaire pourrait très bien prévoir les modalités suivantes: un loyer de 500$ payable chaque deux semaines, soit le 1er lundi et le 3e lundi de chaque mois. Cela est valide, tant et aussi longtemps que cela est écrit noir sur blanc au bail signé par les deux parties. 

 

Si rien n’est prévu au bail concernant la date de paiement du loyer, le paiement doit être reçu au premier jour du mois dans le cas d’un loyer payable chaque mois ou au premier jour de la semaine dans le cas d’un loyer payable chaque semaine.

 

Le locataire est en défaut de paiement lorsque le montant du loyer n’a pas été reçu à temps par le propriétaire.

2) Le loyer n’a pas été payé en entier

Un paiement partiel reçu le jour prévu pour le paiement du loyer est insuffisant. Le locataire est obligé de payer le montant du loyer en entier.

 

Par exemple, un locataire qui doit payer 800$ le 1er du mois ne s’est pas acquitté de son obligation s'il vous transmet un virement Interac de 500$. En acceptant le virement de 500$, le propriétaire ne perd pas son droit de recours pour la balance de 300$ manquante. Il s’assure simplement de capter une partie du loyer et il conserve son droit de recours envers le locataire pour le reste.

 

Qu’en est-il lorsque l’un des deux colocataires a payé sa portion du loyer, mais pas l’autre? D’abord, il faut s’assurer qu’ils sont bel et bien colocataires. La règle générale est la suivante : il faut que les deux individus aient signé le bail pour qu’ils soient considérés des colocataires.

 

S’il s’agit de colocataires, chacun d’eux est normalement responsable de sa partie du loyer, sans plus. Le propriétaire ne pourrait donc pas se tourner vers le colocataire qui a payé sa part à temps pour obtenir la balance, son droit de recours est contre le colocataire qui n’a pas encore payé. Une règle différente peut être prévue dans le bail : si les colocataires sont tenus solidairement de payer le loyer, on peut réclamer le loyer au complet à n'importe quel des locataires.

 

Attention! Un ami, un conjoint ou toute autre personne qui vit chez le locataire n’est pas nécessairement un colocataire. Souvenez-vous de la règle générale : si cette personne n’est pas incluse au bail, elle n’est fort probablement pas une colocataire.

3) Retard du paiement du loyer de plus de 3 semaines

Lorsque le locataire est en retard de 3 semaines et plus dans le paiement du loyer, la loi prévoit clairement que le propriétaire peut demander la résiliation du bail au Tribunal Administratif du Logement (le TAL – anciennement connu sous le nom de la Régie du Logement). Cela est prévu à la première partie de l’article 1971 du Code Civil du Québec :

 

« Article 1971 : Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. » (nos soulignements)

 

Dès que la preuve est faite au Tribunal Administratif du Logement que le locataire n’a pas effectué le paiement de son loyer depuis au moins 3 semaines, le Tribunal pourra accorder la résiliation du bail. Ainsi, le locataire qui accumule 3 semaines et plus de retard dans le paiement de son loyer se met dans une situation à risque, comme son bail peut être brisé par le Tribunal. Cela signifie qu’il devra quitter le logement.

 

La seule façon pour le locataire d’éviter que le bail soit résilié est de payer le montant total des loyers dus, plus les intérêts et les frais, avant qu’un jugement prononçant la résiliation du bail ne soit rendu. Attention! Si ce n’est pas la première fois que le locataire est en retard d’au moins 3 semaines au niveau du paiement du loyer : payer les loyers dus, les intérêts et les frais avant jugement pourrait être insuffisant pour empêcher la résiliation du bail. Ce sujet est abordé plus en détail dans la section suivante. 

4) Retards fréquents dans le paiement du loyer

Que se passe-t-il lorsque le locataire paie toujours son loyer en retard? Il faut cette fois se référer à la deuxième partie de l’article 1971 du Code Civil du Québec : 

 

« Article 1971 : Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement. » (nos soulignements)

 

En cas de retards fréquents, il est possible pour le propriétaire de demander la résiliation du bail au Tribunal Administratif du Logement.

 

Les différents jugements rendus par ce Tribunal nous indiquent que le propriétaire doit prouver les éléments suivants afin de casser le bail :

 

• Le moment prévu pour le paiement du loyer (ex. : jour du mois, jour de la semaine, etc.);

• Que ce moment prévu n’est pas respecté par le locataire;

• Que les retards au niveau du paiement du loyer sont fréquents;

• Que les retards au niveau du paiement du loyer causent un préjudice sérieux au propriétaire. 

 

Par préjudice sérieux causé au propriétaire, pensons par exemple au propriétaire qui est incapable d’effectuer son paiement hypothécaire à temps. 

 

Dans le cadre d’une demande de résiliation du bail pour retards fréquents de paiement du loyer, le Tribunal pourrait également ordonner au locataire de payer son loyer à temps à l’avenir, plutôt que de prononcer la résiliation immédiate. Si le locataire est de nouveau en retard, le propriétaire pourra déposer une demande pour faire résilier le bail.

5) Que faire en cas de non-paiement ou de retard du loyer? Recours du propriétaire

Vous êtes propriétaire de logements d’habitation et vos locataires négligent de payer leur loyer à temps? Voici ce que vous pouvez faire afin d’obtenir le loyer dû maintenant et éviter que cette situation se reproduise dans le futur!

 

Premièrement, faites un suivi auprès de votre locataire. Communiquez avec lui afin de lui indiquer que vous n’avez pas reçu le montant du loyer comme vous le recevez à l’habitude. Il est tout à fait possible que ce soit un oubli ou un malentendu et que votre locataire vous paie sur le champ.

 

Deuxièmement, vous pouvez prendre une entente à l’amiable avec votre locataire si cela vous paraît raisonnable. S’il s’agit d’un premier retard alors que votre locataire vous paie à temps depuis des mois, voire des années, il pourrait être raisonnable d’accepter qu’il vous verse le loyer dans une semaine, par exemple. Vous pouvez lui accorder un délai supplémentaire en spécifiant que c’est pour cette fois-ci seulement et que vous vous attendez à recevoir le loyer au moment prévu au bail à l’avenir.

 

À vous de voir si vous désirez lui laisser une chance et conclure une entente avec lui. Cela peut valoir la peine lorsque vous appréciez votre locataire et qu’il ne vous cause habituellement aucun problème.

 

Troisièmement, envoyez-lui une lettre de mise en demeure afin de lui réclamer le ou les loyer(s) impayé(s). La lettre de mise en demeure agit à titre de dernier rappel formel exigeant qu’il paie le loyer dans un délai précis, sans quoi des procédures judiciaires seront intentées contre lui.

 

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Vous avez également l'option d'envoyer une lettre de mise en demeure par vous-même. Ceci risque d'être moins efficace qu'une mise en demeure par avocat, mais permet de limiter vos coûts. Vous pouvez alors vous inspirer de notre article sur la mise en demeure pour loyer impayé.

 

Finalement, vous pouvez déposer une demande relative au non-paiement de loyer devant le Tribunal Administratif du Logement. Une fois la demande déposée et estampillée par le Tribunal, vous devez vous assurer d’en faire parvenir une copie à votre locataire (avec une preuve de livraison). Si votre locataire a également endommagé votre logement, vous pourriez réclamer une indemnisation en même temps dans le cadre de votre demande.

 

Une fois la preuve de livraison déposée au Tribunal, une date d’audience vous sera fournie. À l’issue de cette audience, le Tribunal pourrait condamner le locataire à vous payer le montant total des loyers dus, plus les intérêts et les frais de justice, ou encore la résiliation du bail. Rappelez-vous qu'il est difficile de résilier le bail sans un jugement du Tribunal : le locataire a le droit au maintien dans les lieux.

 

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