Le Droit au Maintien dans les Lieux au Québec : Le Propriétaire peut-il Forcer le Départ du Locataire?
Extrait d’une conversation fictive, mais typique, entre un propriétaire et son locataire :
- Salut locataire! Écoute, je ne renouvellerai pas ton bail le 1er juillet prochain…
- Tu me prends par surprise, j'aime bien mon appartement... Pourquoi tu ne veux pas renouveler mon bail?
- J’ai mes raisons, c’est rien contre toi tu sais.
- Ouais bien tu ne peux pas juste me forcer à quitter, j’ai droit au maintien dans les lieux.
Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un logement d’habitation, vous avez sûrement déjà entendu parler du fameux «droit au maintien dans les lieux». Mais qu’est-ce que cela veut dire exactement?
Le présent article vous expliquera en quoi consiste le droit au maintien dans les lieux du locataire d’un bail d’habitation, quelle est sa portée, qui peut s’en prévaloir et quelles sont les exceptions à ce privilège. Vous pourrez donc savoir si un propriétaire a le droit de forcer son locataire à quitter le logement, ou s'il agit de manière illégale.
Votre propriétaire vous demande de quitter le logement sans raison valide, mais vous ne voulez pas partir? Votre locataire refuse de quitter votre logement en alléguant qu'il a le droit d'y rester? Un avocat peut vous fournir des conseils et envoyer une lettre de mise en demeure pour vous - Aucun déplacement requis!
1) Le droit au maintien dans les lieux : Comment ça marche?
Dans cette section, vous en apprendrez plus sur le droit au maintien dans les lieux. De quoi s'agit-il? Qui est visé? Comment ça marche?
A) Qu'est-ce que le « droit au maintien dans les lieux »?
Le droit au maintien dans les lieux est prévu mot pour mot dans le Code Civil du Québec, la loi générale qui régit tous les aspects de notre vie en société dans la province.
La loi prévoit que tout locataire d’un logement d’habitation a le droit de rester dans le logement qu’il loue s’il le désire, à quelques exceptions près (ces exceptions seront abordées plus loin). Le propriétaire ne peut donc pas exiger le départ du locataire sans raison, même à la fin du bail!
Le but d’une telle règle est d’éviter qu’un locataire perde son foyer dès qu’un propriétaire désire reprendre son logement, peu importe la raison. Des exceptions à la règle sont bien sûr prévues afin de permettre au propriétaire de reprendre le logement dans certains cas précis.
B) Qui est protégé par le droit au maintien dans les lieux?
En général, c’est le ou les locataire(s) ayant signé le bail d’habitation qui ont droit au maintien dans les lieux.
La loi nous indique les personnes qui peuvent invoquer ce droit :
- Les personnes inscrites au bail – le(s) locataire(s).
- Le conjoint marié ou uni civilement du locataire*.
- Le conjoint de fait, le parent ou l’allié, à la condition que cela fasse au moins 6 mois que cette personne vit avec le locataire*.
- La personne qui habitait avec le locataire au moment de son décès*.
*Pour toutes les personnes mentionnées plus haut dont le nom ne figure pas au bail, elles doivent respecter certaines conditions afin de bénéficier du droit au maintien dans les lieux: elles doivent continuer d'occuper le logement et aviser le propriétaire qu'elle continue d'habiter le logement dans les 2 mois qui suivent la fin de la cohabitation avec le locataire ou le décès du locataire.
C) Comment fonctionne le droit au maintien dans les lieux?
Le droit au maintien dans les lieux s’applique de façon tout à fait automatique. Un locataire a le droit de demeurer dans le logement et a le droit de renouveler le bail lorsque celui-ci vient à échéance.
Ceci étant dit, il est possible pour le propriétaire de modifier les conditions du bail avant le renouvellement. Autrement, lorsque la date de fin prévue au bail d’habitation est atteinte et qu’aucune discussion n’a eu lieu entre le locataire et le propriétaire, le bail est automatiquement reconduit aux mêmes conditions que le bail initial.
Le propriétaire qui veut éviter que le bail soit reconduit de façon automatique aux mêmes conditions doit envoyer un avis de modification à son locataire. Cet avis doit contenir les modifications que le propriétaire désire apporter au bail (par exemple, augmentation du loyer, modification de la durée, ajout d’une interdiction d’avoir des animaux, etc.).
Cet avis doit également être envoyé dans les délais prévus par la loi. Ces délais varient selon la durée du bail :
- Si le bail est d’une durée de 12 mois et plus : l’avis doit être envoyé au locataire 3 à 6 mois avant la date de fin prévue au bail.
- Si le bail est d’une durée de moins de 12 mois : l’avis doit être envoyé au locataire 1 à 2 mois avant la date de fin prévue au bail.
- Si le bail est à durée indéterminée/sans date de fin prévue : l’avis doit être envoyé au locataire au 1 à 2 mois avant la date prévue d’entrée en vigueur des modifications.
Vous désirez envoyer un avis de modification de bail à votre locataire, mais vous n’êtes pas certain du délai à respecter et de tous les délais à inclure? Communiquez avec nous, un avocat peut vous aider ou encore rédiger l’avis de modification pour vous.
De son côté, si le locataire refuse la modification proposée au bail, il doit aviser le propriétaire dans le mois suivant la réception de l’avis. Le locataire aura alors deux options : soit il refuse formellement les modifications, soit il avise le propriétaire qu'il désire quitter le logement à la fin du bail.
Si un locataire est en désaccord avec les modifications, il est important qu'il donne une réponse écrite à cet avis. S’il oublie de répondre à l’avis de modification, le locataire est réputé avoir accepté les modifications et celles-ci s’appliqueront au bail.
Un propriétaire a envoyé un avis de modification du bail, mais les modifications ont été refusées par le locataire? Ce sera au Tribunal Administratif du Logement de décider si la modification entrera en vigueur ou non.
2) Exceptions au droit au maintien dans les lieux
Nous avons mentionné précédemment qu'il y avait des exceptions au droit au maintien dans les lieux du locataire. Il existe donc des situations dans lesquelles le propriétaire peut forcer le locataire à quitter, même si le locataire désire rester dans le logement.
A) Reprise du logement par le propriétaire
Un propriétaire peut forcer le départ de son locataire s'il désire habiter le logement lui-même ou y loger certaines personnes proches de lui. Il s'agit donc d'une situation où le locataire perd son droit au maintien dans les lieux.
La loi donne la liste précise des personnes proches pour lesquelles un propriétaire peut reprendre un logement :
- Ses parents ou ses enfants.
- Tout autre membre de sa famille dont il est le principal soutien.
- Tout autre proche ou allié dont il est le principal soutien.
- Tout conjoint (marié ou uni civilement) dont il est le principal soutien après la séparation.
Ainsi, une personne n’a pas obligatoirement besoin d’être un membre de la famille pour que le propriétaire puisse reprendre le logement afin de la loger. Il faut cependant que le propriétaire soit le "principal soutien" de cet individu.
Un propriétaire ne pourrait pas reprendre le logement à son locataire actuel pour y loger sa nièce, par exemple, si elle bénéficie du support de ses propres parents.
Attention! Pour reprendre le logement, le propriétaire doit absolument envoyer un avis de reprise au locataire dans le délai prévu par la loi. Voici les différents délais prévus par la loi, selon la durée du bail :
- S’il s’agit d’un bail d’une durée de plus de 6 mois : l’avis doit être envoyé au moins 6 mois avant la date de fin du bail.
- S’il s’agit d’un bail d’une durée de moins de 6 mois : l’avis doit être envoyé au moins 1 mois avant la date de fin du bail.
- S’il s’agit d’un bail à durée indéterminée/sans date de fin : l’avis doit être envoyé 6 mois avant la date de reprise.
Il est toujours préférable de faire analyser la situation par un avocat pour éviter de mauvaises surprises. Les règles ci-dessus ne sont pas exhaustives : par exemple, la situation peut changer lorsque l'immeuble est détenu en copropriété ou par une compagnie.
B) Éviction du logement pour des travaux («Rénoviction»)
Un locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux si le propriétaire désire reprendre le logement pour le subdiviser, l’agrandir ou le transformer en autre chose. À titre d’exemple, un propriétaire qui désire évincer son locataire actuel car il désire transformer le logement en espace locatif pour un commerce a le droit de le faire, selon la loi.
Important! Pour que l’éviction demandée par le propriétaire soit légale, les travaux d’agrandissement doivent être d’une importance suffisante pour justifier le départ du locataire. De simples rénovations, par exemple, ne permettent pas à un propriétaire d’évincer son locataire : le droit au maintien dans les lieux prévaut dans cette situation.
Attention! Comme pour la reprise du logement, le propriétaire doit absolument envoyer un avis d’éviction dans le délai prévu par la loi. Les différents délais varient selon la durée du bail. Ce sont les mêmes délais que ceux mentionnés précédemment pour la reprise du logement.
Vous avez reçu un avis de reprise ou d’éviction du logement qui vous semble illégal? Communiquez avec nous : un avocat peut analyser votre situation et rédiger une lettre de réponse pour faire valoir vos droits!
C) Résiliation du bail
Un locataire ne peut pas invoquer le droit au maintien dans les lieux pour demeurer dans le logement lorsque le bail a dûment été résilié (ou brisé). Il peut y avoir résiliation du bail dans plusieurs circonstances : non-paiement du loyer de plus de 3 semaines ou retards fréquents dans le paiement du loyer, logement devenu impropre à l’habitation, place disponible dans un logement à prix modique, etc.
Il est important de se rappeler que le bail peut être résilié de deux façons seulement : soit par entente entre le locataire et le propriétaire, ou soit par jugement rendu par le Tribunal Administratif du Logement.
Vous voulez tenter de résilier le bail avec votre locataire ou votre propriétaire? Un avocat peut vous aider à conclure une entente!
3) Exemples d'application du droit au maintien dans les lieux
Voici maintenant deux exemples concrets afin de bien comprendre les portées et les limites du droit au maintien dans les lieux du locataire.
A) Le sous-locataire
Un sous-locataire n’a pas droit au maintien dans les lieux. Ainsi, à la date de fin du bail passé entre le locataire d’origine et le propriétaire, le sous-locataire n’a pas le droit de rester dans le logement. Le bail n’est pas automatiquement reconduit, comme ce serait le cas pour le locataire d’origine.
Mais un sous-locataire, c’est quoi? Un locataire, en cours de bail, peut décider de sous-louer son logement à une autre personne. Cette autre personne, c’est le sous-locataire. Fait intéressant : le propriétaire ne peut pas refuser qu’un locataire sous-loue le logement, à moins d’avoir une bonne raison de s’y opposer.
Le locataire qui a sous-loué le logement conserve cependant le droit au maintien dans les lieux. Il peut donc exiger que le bail soit renouvelé et choisir de rester dans le logement à la fin du bail.
B) Le locataire qui ne veut pas du maintien dans les lieux
Bien que tous les locataires bénéficient du droit au maintien dans les lieux, cela ne veut pas dire que tous veulent forcément que leur bail soit reconduit automatiquement, aux mêmes conditions, lorsqu’il vient à échéance! Le locataire peut donc renoncer à son droit au maintien dans les lieux.
Le locataire doit donner un avis de non-reconduction du bail ou un avis de résiliation du bail à son propriétaire afin de l’aviser qu’il désire quitter le logement à la date à laquelle se termine le bail.
Le locataire doit donner cet avis au propriétaire dans les délais suivants :
- Pour un bail d’une durée de 12 mois et plus : 3 à 6 mois avant la date de fin du bail.
- Pour un bail d’une durée de moins de 12 mois : 1 à 2 mois avant la date de fin du bail.
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Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.
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bonjour, j’habite un logement 4 pièces subventionné depuis 16ans, pour acquérir ce logement devait avoir au minimum 1 colocataire, ce colocataire est parti il y a environs 4 ans. la gestionnaire a décidé de me relocaliser dans 1 1/2, cela ne s’est jamais fait depuis l’ouverture de cette immeuble, rien ne prévoit et n’autorise cette procédure dans les règlements d’immeuble. J’ai été dans le conseil d’administration depuis plusieurs années dont les 3 dernières en tant que président de l’organisme, j’ai dû démissionner le mois passé pcq je ne m’entendais pas avec cette gestionnaire qui était en apparence de conflit d’intérêt, j’ai refuser de signer des chèques dont le C.A et moi même jugeais trop honéreux. Après quelques crises de sa part nous avions décider, le C.A et moi même de signé ses chèques. Cependant ne pouvant vivre dans cette ambiance conflictuel et malsaine j’ai démissionné de mon poste de président de l’organisme et maintenant elle règle ses compte, cette décision(relocalisation d’ logement 4 1/2 à un 1 1/2) en fait partie, elle dit que le code civil le lui permet. Je voudrais ce que vous en pensez à savoir si elle a le droit d’exiger ce transfert, je suis meuble pour un 4 pièce et je ne peut entrer tout dans ce 1 1/2… merci de m’avoir lu et de me répondre… je me sens seul et ne sais pas quoi faire! Merci.
Suite au décès de notre mère, nous avons envoyés 4 jours suivant le décès, un avis de cession de bail suite à un décès, au responsable de la location de la coopérative d’habitation. Étant dit et suivant les étapes, nous avons comme la loi le prévoit 2 mois suivants la réception de l’avis pour libérer le logement. Par contre, le deuil est déjà un évènement qui n’est pas toujours facile, quelques jours après la réception de notre avis, l’agent responsable nous demandais déjà de faire un pré-inspection, des visites pour la locations ainsi nous demandans s’il nous ait possible de quitter avant notre deux mois, et ce que quelques jours après notre avis envoyer, ceci dit quelques jours après le décès de notre mère et ce pendant presque 3 semaines a nous relancer. Nous convenons d’une date de pré-inspections et nous l’avisons que nous allons vidés le logement pour une date dite et il nous avise que bien entendu nous avons jusqu’au pour remettre les clés. Parfait, par contre, nous procédons au déménagement et mon frère et moi convenons de revenir pour tout nettoyer avant la date de remise des clés. Et du fait que nous avons le deux mois prévus par la loi et que nous payons celui-ci ainsi que nos assurances habitation jusqu’a la date prévus. Un dimanche matin, une semaine avant la date de la remise des clés officiels, la porte est débarrer et nous entrons et constatons avec les pinceaux, les rouleaux les outils qu’ils avaient non seulement commencé avant , mais qu’aucun avis nous a été mentionné comme quoi qu’ils commenceraient quelques travaux d’entretiens. Du coup a l’inspection finale, ils nous fait faute qu’ils ont du nettoyer et dégraisser la fan du poele, dont ont auraient pas notre remboursement des parts sociale. C’est certain, ils ont entrés sans avis , dont nous n’avons pas pu remettre le logement propreet en bonne conndition comme ont l’avait prévus. De un, mon frère et moi, vivont un deuil et nous sommes harceler et il y a un non respect selon nous du droit a la vie privé et un manque considérable de respect envers la défunte. Aie-je raison de juste vouloir faire une mise en demeure pour le respect du moins de ma mère décédée ?
Est-ce que j’ai raison de trouver que la facon qu’ils ont agit n’est pas respectueuse???? Que devrais-je faire ??
Bonjour je vis une situation particulière et j’ai vraiment besoin d’aide , j’ai jusque à 1 avril pour donner ma réponse et je ne sais pas par où commencer!