Logement Endommagé par Locataire - Droits et Recours

Logement Laissé en Mauvais État par Locataire : Recours du Propriétaire 

Votre ancien locataire a laissé le logement dans une condition inacceptable? Que ce soit à la fin du bail, après un jugement prononçant son éviction ou après un abandon des lieux, vous pourriez avoir une mauvaise surprise. Par exemple, les locataires peuvent vous créer les problèmes suivants :

 

  • L’appartement est laissé dans un état d’insalubrité : des déchets empêchent de voir la couleur du plancher, ce qui a attiré la vermine. 
  • Une partie du logement a été détruit : il y a de grands trous dans les murs, les armoires sont défoncées, une partie du comptoir est arraché. 
  • Toutes les pièces empestent la cigarette et le cannabis : or, le bail spécifie qu’il s’agit d’un appartement non-fumeurs. 
  • Les planchers ont été entièrement égratignés et les moulures ont été rongées : que les animaux de compagnies aient été permis ou non, ceux-ci peuvent avoir causé des dommages.
  • Le locataire a laissé tous ses meubles et effets personnels dans le logement.

 

À titre de propriétaire, vous devez remédier à la situation rapidement afin de vous assurer de livrer un logement en bon état à votre nouveau locataire. Une fois le logement remis en état, vous estimez que cela prendra des mois et des mois de location avant de recouvrir vos dépenses. En plus de cette perte économique, vous avez investi beaucoup d’énergie et de temps en nettoyage et en réparation. Sans parler du stress et des inconvénients entraînés par cette course contre la montre!

 

Une fois cet épisode cauchemardesque derrière vous, vous vous demandez si vous pouvez vous retourner contre votre ancien locataire pour obtenir compensation? Absolument! Dans cet article, nous aborderons les différentes obligations du locataire lors de la remise du logement et les différents moyens qui s’offrent à vous pour obtenir réparation lorsque le locataire a manqué à ses obligations à la fin du bail. 

 

Vous désirez envoyer une réclamation sérieuse à votre ex-locataire? Envoyez une mise en demeure par avocat pour un prix fixe - aucun déplacement requis!

 

Vous pouvez utiliser les liens ci-dessous pour naviguer rapidement vers la section qui vous intéresse (nous vous recommandons cependant de lire l'article en entier!) :

1) Les obligations du locataire à la fin du bail

Remettre le logement dans son état initial

Retirer les modifications ou les ajouts dans le logement

Enlever ses meubles et ses effets personnels

2) Exemples les plus fréquents de dommages causés par un locataire

3) Recours en cas de dommages causés par le locataire

1) Obligations du locataire à la fin du bail

Dans cette section, nous nous intéresserons aux différentes obligations du locataire à la fin du bail. Cela permettra de mieux comprendre la base de vos recours en tant que propriétaire. 

A) Le locataire doit remettre le logement dans son état initial

Selon la loi, le locataire a l’obligation de remettre le logement à la fin du bail dans le même état que celui dans lequel il l’a reçu. Cela est prévu à l’article 1890 du Code Civil du Québec :

 

« Article 1890 : Le locataire est tenu, à la fin du bail, de remettre le bien dans l’état où il l’a reçu, mais il n’est pas tenu des changements résultant de la vétusté, de l’usure normale du bien ou d’une force majeure.

L’état du bien peut être constaté par la description ou les photographies qu’en ont faites les parties; à défaut de constatation, le locataire est présumé avoir reçu le bien en bon état au début du bail. »

 

Dans un premier temps, cet article vient préciser que le locataire ne peut pas être tenu responsable des dommages causés par le temps, par un usage normal ou par un évènement extérieur, hors de tout contrôle, imprévisible et inévitable (force majeure). À titre d’exemple, un propriétaire pourrait réclamer un montant d’argent à son ancien locataire pour un comptoir de cuisine brûlé et entaillé à plusieurs endroits, mais plus difficilement pour une seule petite égratignure. Une marque de couteau sur un comptoir de cuisine peut être le résultat d’un usage tout à fait normal. En plus, cela ne représente pas un grand dommage en soi.

 

Dans un deuxième temps, la loi nous indique comment il est possible de déterminer l’état dans lequel le logement a été reçu au début du bail. Cet état initial peut être établi par une description écrite ou par des photographies prises au moment où le locataire a emménagé. Il s’agit souvent d’une excellente idée de procéder ainsi avant de remettre les clés au locataire, comme cela permet de se protéger.

 

Finalement, cet article de loi vient indiquer que c’est au moment précis de la fin du bail que le locataire doit assumer cette responsabilité. Ainsi, si le locataire a apporté des modifications au logement pendant le bail, il a jusqu’à la dernière journée d’occupation prévue pour remettre le logement dans l’état où il l’a reçu le jour 1.

 

Le locataire peut attendre à la dernière minute avant de remettre les lieux en état. En tant que propriétaire, vous devez attendre le moment auquel vous avez convenu que le locataire quitte les lieux avant de pouvoir lui reprocher d’avoir modifié ou endommagé le logement. Il est toujours possible qu'il corrige la situation avant son départ.

 

Il y a toujours des exceptions. Par exemple, le propriétaire peut intervenir avant la fin du bail lorsque les modifications apportées par le locataire risquent d’endommager le logement de façon totalement irréparable. 

B) Le locataire doit retirer les modifications ou les ajouts qui peuvent être enlevés

La loi prévoit également que le locataire a l’obligation « d’enlever les constructions, les ouvrages ou plantations qu’il a faits » (article 1891 du Code Civil du Québec). Les tribunaux ont reconnu que cela fait référence à toute modification ou addition du bien loué. Ces constructions ou ouvrages sont souvent désignés comme des améliorations locatives.

 

À titre d’exemple, le locataire devrait…

 

  • Repeindre les murs en blanc ou de couleur neutre s’il les avait peints d’une couleur différente que celle qui recouvrait les murs à son arrivée;
  • Retirer les cadres, les étagères, les crochets qu’il a installés;
  • Boucher les petits trous;
  • Etc.

 

En principe, le locataire se doit de retirer toutes les améliorations faites durant la location.

 

Il existe cependant deux exceptions :

 

Exception #1 : Si le propriétaire désire conserver les améliorations. Cela dispense le locataire de son obligation de les enlever. Attention! Le propriétaire doit théoriquement verser un montant équivalent à la valeur de l’amélioration au locataire.

 

Exception #2 : S’il est impossible de retirer l’amélioration et de remettre le logement dans l’état où il était. Le propriétaire conserve alors l’addition sans avoir à verser une compensation monétaire au locataire. 

C) Le locataire doit enlever ses meubles et autres effets personnels

La loi impose au locataire une obligation de laisser le logement libre de tout effet mobilier. Cela exclut bien sûr le mobilier fourni par le locateur.

 

Bien que le locataire n’ait pas le droit de laisser ses effets personnels dans le logement à la fin du bail, cela ne donne pas le droit au propriétaire de s’en débarrasser immédiatement. Au contraire, le propriétaire doit donner un avis au locataire lui demandant de venir récupérer les biens laissés dans le logement. C’est seulement après avoir attendu 90 jours suivant l’avis que le propriétaire peut disposer des biens comme bon lui semble.

 

Si le propriétaire ne suit pas ce processus, il peut être poursuivi par le locataire afin de recouvrir la valeur des biens.

2) Exemples de dommages causés par le locataire

Lorsque le locataire quitte le logement et le laisse dans un état inadéquat ou complètement différent de l'état dans lequel il l’avait reçu, cela peut vous causer plusieurs dommages monétaires à titre de propriétaire.

 

Voici quelques exemples de dommages monétaires qu’un propriétaire pourrait réclamer à son ancien locataire :

  •  Frais engagés pour le nettoyage en profondeur des lieux;
  • Frais engagés pour les travaux de réparation ou de rénovation majeurs (excluant les réparations mineures que peut nécessiter un logement afin d’être en état d’être loué de nouveau);
  • Frais engagés pour vider les lieux;
  • Frais d’entreposage des meubles et effets personnels laissés sur les lieux;
  • Perte de temps pour les heures passées à nettoyer, à vider, à réparer ou à confier ses tâches à un tiers;
  • Stress, troubles et autres inconvénients causés par la situation;
  • Perte de revenus liés à l'impossibilité de louer le logement pendant les travaux correctifs.

 

En règle générale, il est possible de réclamer une compensation financière pour tous les dommages qui découlent directement de la situation problématique. Les exemples précédents sont habituellement considérés comme des dommages directs. Malheureusement, les frais d'avocats déboursés ou le temps consacré à monter votre dossier judiciaire par vous-même ne peuvent pas être réclamés au locataire.

3) Recours en cas de dommages causés par un locataire

Vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, vous avez rencontré l’une ou l’autre des situations mentionnées précédemment et vous désirez obtenir un dédommagement de la part de votre ancien locataire?

 

Tout d’abord, faites parvenir une lettre de mise en demeure à votre ancien locataire. Dans cette lettre formelle, vous devrez expliquer clairement ce que vous lui reprochez, demander explicitement ce que vous désirez à titre de réparation et lui donner un délai précis pour agir.

 

Vous voulez vous simplifier la vie et envoyer une lettre de mise en demeure convaincante? Envoyez une lettre de mise en demeure par avocat!

 

Si les dommages sont mineurs, vous pouvez minimiser vos coûts en rédigeant la lettre de mise en demeure par vous-même. Pour vous aider, n’hésitez pas à consulter notre article contenant plusieurs modèles de mise en demeure. 

 

Votre ancien locataire a bel et bien reçu votre mise en demeure, mais il ne vous a pas donné de nouvelles? Ou encore, il vous a clairement indiqué qu’il se juge non responsable des dommages que vous avez subis? La prochaine étape sera de déposer une demande au Tribunal Administratif du Logement (le TAL – anciennement connu sous le nom de la Régie du Logement). Vous pouvez en profiter pour réclamer en même temps tout loyer impayé.

 

Il est important de noter qu’il s’agit du seul tribunal compétent au Québec pour entendre des demandes en justice en lien avec un bail de logement. Votre demande sera éventuellement entendue par un juge lors d’une audience. À la suite de cette audience, le juge décidera d’accueillir votre demande en entier, en partie ou encore de la rejeter dans son jugement.

 

Questions? Commentaires? Laissez-nous un commentaire plus bas et n’hésitez pas à nous écrire!

 

Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.

 

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