Frais de Condo Impayés par un Copropriétaire : Recours du Syndicat!
Un de vos copropriétaires refuse ou néglige de payer ses frais communs? À titre de syndicat de copropriété, vous ne pouvez pas tolérer qu'un copropriétaire ne paie pas ses frais. Autrement, vous vous retrouverez avec des déficits qui devront être comblés par les autres copropriétaires.
Cet article vous expliquera quoi faire à titre de syndicat de copropriété si un propriétaire ne paie pas ses frais de condo. Vous pourrez donc assurer une saine administration de la copropriété, sans vous retrouver avec des trous dans le budget.
Vous voulez immédiatement exiger le paiement des frais de condo? Envoyez une lettre de mise en demeure par avocat pour un prix fixe sans mauvaises surprises – Aucun déplacement requis!
1) Est-il obligatoire de payer ses frais de condo?
Les charges communes, aussi appelées frais de condo, correspondent aux dépenses liées à l’entretien des parties communes de l’immeuble. Les frais de déneigement, les frais d’entretien de l’ascenseur et les frais payés à la société de gestion sont des exemples de charges communes.
Chaque copropriétaire a l'obligation de payer la portion des charges communes dont il est responsable. Cette portion est établie selon de la valeur de sa fraction dans l’immeuble ou selon ce qui est prévu à la déclaration de copropriété.
Cette règle est prévue à l'article 1064 du Code civil du Québec :
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Article 1064 : Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.
La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. |
Lorsqu’un copropriétaire néglige de payer ses frais de condo, le syndicat de copropriété peut intenter des procédures judiciaires afin d’obtenir le paiement dû. Comme c’est le syndicat de copropriété qui est chargé de l’entretien et l’administration des parties communes, c’est cette entité qui dispose d’un droit de recours contre le copropriétaire récalcitrant.
Vous trouverez ci-dessous les étapes à suivre pour exiger le paiement des frais de copropriété. Ces démarches plus formelles devraient normalement être suffisantes pour régler la situation. Notez qu'il existe aussi l'option d'inscrire une hypothèque légale sur la partie privative du copropriétaire (cette option ne sera pas traitée dans le présent article comme il s'agit d'une démarche plus complexe).
2) Envoyer une mise en demeure au copropriétaire
Si les différents suivis auprès du copropriétaire en défaut n’ont pas porté fruit, vous devrez passer à l'étape de la lettre mise en demeure. Une lettre de mise en demeure formelle permet de communiquer le sérieux de la situation. En effet, des menaces de procédures judiciaires y sont formulées en cas de non-respect de la mise en demeure.
Rappelez au copropriétaire qu'il agit en contravention à une obligation importante et exigez le paiement du montant dû dans un délai raisonnable. Un délai de 10 jours est habituellement suffisant. Assurez-vous d’obtenir une preuve de réception, au cas où des démarches judiciaires devraient être entreprises.
Une mise en demeure rédigée et signée par un avocat est évidemment plus persuasive. Confiez le travail à un avocat pour un prix fixe, sans mauvaises surprises!
Il est suggéré de joindre un état de compte des charges communes dues à la mise en demeure. Cela évitera toute confusion au niveau des sommes dues.
3) Déposer une demande en justice contre le copropriétaire
Si le paiement n'est pas reçu ou qu'aucune entente n'a été conclue malgré la mise en demeure, il est temps de passer aux procédures judiciaires. Assurez-vous cependant que le délai prévu à la mise en demeure est bel et bien écoulé avant de déposer une demande en justice.
Lorsque le montant total des frais de condo dû est de 15 000 $ ou moins, il est possible de vous adresser à la division des Petites Créances. Comme il s’agit d’un tribunal où les avocats sont interdits, il s'agit d'une façon abordable de récupérer les sommes dues. Vous n'aurez donc pas à dépenser des milliers de dollars en honoraires d'avocat.
La poursuite devra être intentée par le syndicat de copropriété. Un administrateur devra représenter le syndicat de copropriété dans le cadre des démarches judiciaires. Ceci impliquera le besoin de se présenter à la Cour le jour du procès (à moins que le dossier ne se règle à l'amiable avant!)
Vous voulez vous assurer de déposer une demande en justice conforme et professionnelle? Un avocat peut rédiger votre demande pour vous!
Pour toute somme qui dépasse 15 000 $, il sera nécessaire de communiquer avec un avocat pour déposer une demande en Cour du Québec ou Cour supérieure. Si vous agissez rapidement lors du non-paiement des frais communs, le montant dû ne devrait pas avoir dépassé 15 000 $.
En résumé, il est possible pour le syndicat de copropriété de recouvrir les frais de condo sans se ruiner. Il est toujours recommandé d'agir rapidement dès qu'un copropriétaire néglige de faire ses paiements. Il s'agit du type de situation qui peut dégénérer rapidement.
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