La Mise en Demeure pour Vice Caché : Exemple et Trucs Essentiels pour un Recours en Vices Cachés!

Vous venez tout juste de découvrir un vice caché dans votre maison ou votre véhicule? Jamais le vendeur ne vous avait mentionné les infiltrations d'eau au sous-sol de la maison ou les freins finis du véhicule! Prenez une grande respiration et rassurez-vous : vous devriez pouvoir obtenir un dédommagement du vendeur pour les coûts occasionnés par le vice.

 

La première étape pour faire valoir vos droits sera la transmission d'un avis de dénonciation et d'une lettre de mise en demeure. L'article ci-dessous vous expliquera tout ce que vous devez savoir pour vous assurer de préserver vos droits contre le vendeur. Nous vous fournissons également un exemple complet de mise en demeure que vous pourrez adapter à vos besoins.

Vous pouvez utiliser les liens ci-dessous pour naviguer rapidement vers la section qui vous intéresse :

1) Exemple de lettre de mise en demeure pour vice caché

2) Est-ce obligatoire d'envoyer une mise en demeure lorsque je découvre un vice caché?

3) Dans quel délai dois-je dénoncer l'existence du vice caché au vendeur?

4) Est-ce que je dois dénoncer le vice par écrit au vendeur?

5) Quelles sont les chances de succès de la mise en demeure?

6) Que faire si la mise en demeure ne fonctionne pas?

EXEMPLE DE MISE EN DEMEURE POUR VICE CACHÉ

Vous trouverez ci-après un exemple de mise en demeure qui pourrait être envoyé suite à la découverte d’un vice caché dans votre maison. Notez que la dénonciation du vice est intégrée à la présente mise en demeure. Vous pouvez adapter la mise en demeure en conséquence si le vice caché affecte votre véhicule d’occasion.

 

En raison des complexités juridiques dans un cas de vices cachés, nous vous recommandons fortement de contacter un avocat. Découvrez comment un avocat peut rédiger votre mise en demeure et votre avis de dénonciation pour un prix fixe abordable, sans déplacement de votre part!

 

Le 1er octobre 2018

PAR COURRIER RECOMMANDÉ

 

"SOUS TOUTES RÉSERVES"

 

M. Jean Tremblay

75 boul. Industriel

Blainville QC J7E 3G6

 

Objet : Mise en demeure et dénonciation – Vices affectant l’immeuble sis au 6350 rue Lemaire à Montréal

 

M. Tremblay,

 

Comme vous le savez, nous avons fait l’acquisition de l’immeuble sis au 6350 rue Lemaire en date du 1er juillet 2018. Tel que spécifié à l’acte de vente notarié, cette vente était faite avec la garantie légale contre les vices cachés prévue par l’article 1726 du Code civil du Québec.

 

Or, le 25 septembre 2018, nous avons constaté des infiltrations d’eau importantes au niveau du sous-sol. Une inspection par notre expert en bâtiment a révélé des défaillances majeures au niveau des fondations de l’immeuble qui devront être corrigées dans les plus brefs délais.

 

À titre de vendeur, nous vous informons que nous vous tenons responsable pour le vice caché affectant l’immeubleEn aucun temps n’avez-vous déclaré que la résidence était sujette à des infiltrations d’eau. Or, notre expert en bâtiment indique que la problématique était certainement présente depuis des années en raison de la taille des fissures. Vous trouverez en annexe un estimé de Fissures Labelle Inc. au montant de 13 950,00 $ pour la réfection des fondations.

 

Nous désirons vous offrir la possibilité de venir inspecter le vice, soit par vous-même ou par un expert de votre choix. Vous aurez ensuite le loisir de faire compléter les travaux qui s’imposent, et ce, à votre charge. Si vous refusez de faire effectuer les travaux nécessaires au niveau des fondations, nous procéderons avec la compagnie Fissures Labelle Inc. aux termes de l’estimé fourni en annexe. Les coûts afférents vous seront ensuite réclamés dans le cadre d'une demande en justice.

 

Ainsi, nous vous prions de nous contacter afin de prendre rendez-vous pour procéder à l'inspection du bien dans les 10 jours de la réception de la présente mise en demeure. Si nous n’obtenons aucune réponse à l’intérieur du délai, nous ferons effectuer les travaux par Fissures Labelle Inc. et nous vous réclamerons les frais de 13 950,00 $ pour la correction du vice. Une demande en justice pourra ensuite être déposée contre vous, sans autre avis ni délai.

 

Notez que nous désirons participer à toute démarche visant à régler la situation à l’amiable. En ce sens, veuillez communiquer avec nous si vous désirez discuter des différentes solutions possibles.

 

VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE.

 

 

______________(Signature Acheteur 1)_____________

M. Marcel Leblanc

 

______________(Signature Acheteur 2)_____________

Mme Justine St-Pierre

 

6350 rue Lemaire

Montréal QC H4G 5K2

Tél : (514) 132-4564

Courriel : Marceletjustine@videotron.ca

Pour plus d’exemples de mise en demeure, nous vous invitons à consulter notre article sur les différents exemples de mise en demeure. Si vous choisissez de rédiger votre mise en demeure par vous-même, consultez nos 7 trucs sur la rédaction d’une bonne mise en demeure.

LA MISE EN DEMEURE EST-ELLE OBLIGATOIRE LORSQUE JE DÉCOUVRE UN VICE CACHÉ?

Lorsque vous découvrez un vice caché, vous devez impérativement dénoncer l’existence du vice au vendeur dans les plus brefs délais. Ceci ne veut pas dire que vous devez immédiatement transmettre une lettre de mise en demeure : il y a une distinction à faire entre l’avis de dénonciation et la mise en demeure.

 

Mais qu'est-ce qu’un avis dénonciation? Il s’agit tout simplement d’une lettre dans laquelle vous avisez le vendeur que vous avez découvert un vice qui vous était inconnu lors de l’achat. De plus, vous devez offrir au vendeur la possibilité de venir constater le vice par lui-même. Vous n’avez pas besoin de faire une réclamation monétaire précise au vendeur à ce stade : habituellement, vous ne savez même pas combien les réparations vont vous coûter!

 

Lorsque vous savez précisément combien coûteront les réparations, il sera temps de transmettre une lettre de mise en demeure au vendeur. La lettre de mise en demeure viendra réexpliquer la situation et vous pourrez demander un remboursement de tous les coûts liés au vice caché. La mise en demeure se termine habituellement avec une menace de déposer une demande en justice si le vendeur refuse de vous payer.

 

Pour sauver du temps et de l’argent, il pourrait être possible de transmettre une seule lettre qui sert à la fois de dénonciation et de mise en demeure. Ceci est souvent le cas lorsque vous avez une soumission en main pour faire réparer le vice : vous avez donc une très bonne idée des dommages monétaires qui vous sont causés et vous pouvez les réclamer.

 

Attention!  Si vous ne transmettez pas un avis de dénonciation et une mise en demeure avant le dépôt d’une demande en justice fondée sur un vice caché, vous allez fort probablement perdre lors du procès.

A) Dans quel délai faut-il dénoncer le vice au vendeur?

Ne faites surtout pas l’erreur d’attendre trop longtemps avant d’envoyer l’avis de dénonciation. La loi ne prévoit malheureusement pas un délai maximal précis : vous devez dénoncer le vice dans un « délai raisonnable ». Nous sommes d'accord que cette définition n'est pas d'une grande aide.

 

Ne prenez aucune chance : vous ne voulez pas qu’un juge décide de rejeter votre recours puisque vous n’avez pas dénoncé le vice assez rapidement à ses yeux. Dès que vous découvrez un vice, transmettez un avis de dénonciation écrit au vendeur.

 

Ne faites aucuns travaux avant d’avoir dénoncé le vice caché à moins qu’il y a urgence. Vous devez obligatoirement transmettre l’avis de dénonciation avant d’effectuer les rénovations qui s’imposent afin de permettre au vendeur de venir voir le vice par lui-même. Il pourra également faire effectuer les travaux à ses frais avec un entrepreneur qualifié de son choix. Si vous ne donnez pas cette possibilité au vendeur, votre recours a de bonnes chances d’être rejeté si vous déposez une demande en justice.

 

Vous ne savez pas comment faire pour rédiger l’avis de dénonciation? Laissez un avocat s’occuper de tout pour un prix fixe abordable, aucun déplacement requis.

 

L’article de loi pertinent pour la transmission de l’avis de dénonciation est l’article 1739 du Code Civil du Québec :

"1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice."

B) La dénonciation du vice doit-elle être faite par écrit?

Vous avez appelé le vendeur pour lui expliquer la situation : faut-il quand même envoyer un avis de dénonciation par écrit? Absolument! La loi ne reconnaît pas la dénonciation faite verbalement. Autrement, il serait trop facile pour un acheteur de prétendre qu'il a appelé le vendeur pour lui dénoncer le vice alors que ce n'est pas le cas.

 

Envoyez toujours l’avis de dénonciation avec une méthode qui vous fournira une preuve de réception. La méthode la plus courante est la transmission par courrier recommandé avec signature, mais vous pourriez transmettre votre avis de dénonciation par courriel à certaines conditions.

 

Trop de demandes sont rejetées à cause de cette règle technique. Nous ne pourrons pas le répéter assez souvent : même si le vendeur est déjà physiquement venu constater le vice, envoyez quand même un avis de dénonciation écrit avec une preuve de réception! Le vendeur pourrait toujours venir mentir en Cour et dire que vous ne lui avez jamais dénoncé le vice. Ne prenez pas le risque de perdre vos droits.

C) Quand faut-il envoyer une mise en demeure pour le vice caché?

La mise en demeure sert à réclamer un montant d’argent précis au vendeur afin de vous compenser pour les dommages causés par le vice caché. Contrairement à l’avis de dénonciation qui informe le vendeur qu’il existe un problème, la mise en demeure vous permet de réclamer une indemnisation précise. Habituellement dans un cas de vice caché, vous allez réclamer le montant dépensé pour les rénovations requises.

 

La mise en demeure se termine habituellement avec la menace de déposer une demande en justice. Ainsi, vous mettez de la pression sur le vendeur afin qu’il vous indemnise à l’intérieur d’un délai raisonnable. Dans le cadre de la mise en demeure, nous prévoyons habituellement un délai de 10-20 jours pour la transmission du paiement. Si vous n’avez pas de nouvelles à la fin du délai, il sera temps de déposer une demande en justice.

QUELLES SONT LES CHANCES DE SUCCÈS DE LA MISE EN DEMEURE?

Pour un problème de vices cachés, les chances de succès de votre mise en demeure vont varier énormément selon les facteurs suivants :

    • Les montants réclamés : plus vous réclamez d’argent, plus vos chances de succès au niveau de la mise en demeure diminuent. En effet, le vendeur risquera d’aller consulter un avocat et tentera de faire valoir différents moyens de défense pour éviter de vous payer. Même si aucun moyen de défense n’est légitime, le vendeur pourrait tenter de semer le doute dans votre esprit afin d’éviter une poursuite. Par exemple, il est rare de recevoir un chèque de 70 000,00 $ par la poste avant qu'une demande en justice ne soit déposée;
    • Le type de vice caché : le vendeur aura plus tendance à prendre votre mise en demeure au sérieux s’il s’agit d’un vice qui affecte le bien de manière importante. Par exemple, la réaction sera différente si vous alléguez un problème au niveau du chauffe-eau versus de la moisissure importante partout dans le grenier;
    • La présence d’un avocat au dossier : nous ne vous cacherons pas qu’une mise en demeure envoyée par un avocat sera plus intimidante pour le vendeur. Ceci enverra le signal que vous comptez faire respecter vos droits et augmente de beaucoup la crédibilité de la menace de poursuite;
    • La rédaction de votre mise en demeure : une mise en demeure rédigée de manière professionnelle sera toujours plus crédible. Évitez les fautes d’orthographe et assurez-vous d’avoir une belle mise en page. Énoncez clairement les reproches formulés contre le vendeur afin qu’il comprenne bien l’ampleur de la situation;
    • La connaissance antérieure du vice par le vendeur : selon notre expérience, un vendeur qui connaissait l’existence du vice aura plus rapidement tendance à payer. Souvent, le vendeur « s’est essayé » en espérant que vous alliez assumer les coûts des réparations. Lorsqu’il reçoit la mise en demeure, il réalise que son stratagème n’a pas fonctionné et ne veut pas nécessairement se retrouver devant un juge;
    • Le nombre de temps écoulé depuis la vente : il s’agit d’un aspect plutôt psychologique, mais les vendeurs se sentent plus responsables des vices cachés si la vente est récente. Même si le droit prévoit que vous pouvez poursuivre le vendeur jusqu’à 3 ans après la découverte du vice caché et que le vendeur peut être responsable d’un vice datant d'il y a plusieurs décennies, il est rare que le vendeur se sente responsable d’un vice affectant un bien vendu il y a longtemps;
    • La bonne foi du vendeur : certaines personnes sont tout simplement plus gentilles que d’autres. Lorsque votre vendeur est de bonne foi et qu’il réalise que le bien était affecté d’un vice caché, il y a habituellement moyen de trouver une solution à l’amiable grâce à la mise en demeure;
    • Les connaissances juridiques du vendeur : il arrive souvent que le vendeur soit persuadé qu’il n’est pas responsable du vice. Un argument fréquent est à l’effet qu’il ne connaissait pas l’existence du vice, donc qu'il n’a « rien caché ». Or, il s’agit d’un mythe : un vendeur peut être responsable d’un vice caché même s’il ne savait pas qu’il existait!;
    • La solvabilité du vendeur : un vendeur insolvable ne pourra pas vous rembourser, et ce, même s’il reconnaît sa responsabilité. Dans le cas de l’achat d’une maison, vous pourriez cependant avoir plus d’un vendeur contre qui déposer une demande en justice.

QUELS SONT MES RECOURS SI LA MISE EN DEMEURE NE FONCTIONNE PAS?

Votre option ultime est le dépôt d’une demande en justice. Lorsque la négociation et la mise en demeure ont échoué, il s’agit de la seule manière de vous faire rembourser l'argent auquel vous avez droit. Nous vous invitons à consulter notre article sur le recours de l'acheteur pour un résumé de toutes les démarches à entreprendre suite à la découverte du vice caché.

 

Une demande en justice n’est pas toujours aussi dispendieuse que vous ne le pensez! En effet, il est possible de récupérer jusqu’à 15 000,00 $ grâce à une demande à la Cour des Petites Créances. La Cour des Petites Créances a adopté un processus beaucoup plus simple afin de permettre à la population de faire valoir leurs droits à faible coût. En effet, déposer une demande à la Cour des Petites Créances pourrait vous coûter seulement 101,00 $ en frais de justice.

 

Pour récupérer plus de 15 000,00 $ avec une demande en justice, vous devrez malheureusement prévoir quelques milliers de dollars en frais d’avocat. Si votre vice caché implique des dommages substantiels de plusieurs dizaines de milliers de dollars, il faudra déposer votre demande à la Cour du Québec ou à la Cour Supérieure. Tout le processus judiciaire est beaucoup plus compliqué qu’à la Cour des Petites Créances et vous devrez engager un avocat pour bien naviguer le tout. Nous ne vous cacherons pas que les avocats traditionnels sont très dispendieux, mais cela peut en valoir la peine si vous avez de bonnes chances de succès.

 

Pour plus de détails sur une demande en justice fondée sur les vices cachés, consultez notre article exhaustif sur la demande pour vices cachés.

 

Questions? Commentaires? Communiquez avec nous!

 

Avis : Les informations contenues sur le présent site web sont d’ordre général et ne devraient pas être interprétées comme des conseils juridiques. Nous ne pouvons garantir l’exactitude des informations mises à votre disposition et nous vous invitons à communiquer avec un avocat pour obtenir des conseils sur votre situation particulière.

 

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